Kurtdamsted's Blog

Indenrigs-og boligministeriet regner med at ca. 160.000 husstande får glæde af huslejeloftet. Det svarer til omkring 1/3 af alle private lejeboliger.

Huslejen i almene boliger reguleres heller ikke efter reglerne om nettoindeks, men i stedet efter såkaldt “balanceleje”. Her gælder huslejeloftet derfor ikke.

Huslejeloftet gælder for private boligere, men kun, hvis hele huslejen reguleres efter nettoprisindekset.

Det skal være aftalt mellem lejer og udlejer at huslejen kan reguleres efter nettoprisindekset. Er den ikke det, kan udlejer ikke kræve at hele huslejen reguleres efter nettoprisindekset. Kig i din lejeaftale, hvis du er i tvivl. Hvis du har en almindelig lejeaftale, vil dette fremgå af lejeaftalens §§11, særlige vilkår.

Mange lejere har en husleje, hvor dele af af husleje er reguleret. Dette kan fx være hensættelser til vedligeholdelseskonti. Disse stigninger er ikke begrænset af huslejeloftet.

Flere beløbsgrænser i lejeloven er desuden reguleret efter nettoprisindekset. Fx hvor mange penge udlejer skal bruge på at forbedre et lejemål, før det kan kaldes gennemgribende moderniseret. Disse beløbsgrænser følger også nettoprisindekset, og er heller ikke påvirket af huslejeloftet.

For lejemål med omkostningsbestemt husleje, er det muligt at lade driftsudgifterne stige med udviklingen i nettoprisindekset i to år, hvis udlejer først opgør den omkostningsbestemte leje inden stigningen og efter to år igen beregner den omkostningsbestemte leje. Denne mulighed har nærmest ikke været brugt siden den blev indført i 2015, men udviklingen i inflationen kan medføre, at den bliver brugt mere i fremtiden. Denne ordning er ikke omfattet af huslejeloftet.

Endelig kan andre huslejestigninger medføre, at huslejen alligevel stiger med mere end 4%. Dette kan fx være tilfældet, hvis udlejer foretager en forbedring af boligen, fx ved at opsætte én altan eller en elevator (og der ikke var en før). Forbedringsforhøjelser er ikke omfattet af huslejeloftet.

I de fleste boligpolitiske samtaler og drøftelser tales der om, at målet er den blandede by.

Byen og lokalsamfund består af mange forskellige boformer. Almene boliger, privat udlejning og andele. Men de har det med at klumpe sig sammen hver for sig, så vi får boligområder med mest af det ene og mindre af de andre.

Vi bør et have mix og fremadrettet blande boligerne på en anden måde som også fremmer velfungerende velfærds- og fritidstilbud.

Vi bør derfor dykke ned i i hvad, hvem og hvordan vi arbejder mod at opnå flere og mere blandede byer og samfund. Vi hører både om det by strategiske og boligsociale, samarbejde med kommunen og andre interessenter.

Inddrivelse af fordringer

Du kan lige så godt se i øjnene, at du på et eller andet tidspunkt kommer til at stå med et forfaldent tilgodehavende, som ikke bliver betalt. Hvad gør du så? Det er ikke tilladt at sende et par velvoksne gorillaer ud for at true skyldneren til at betale – og du må heller ikke selv hente det, du har solgt til kunden. Der er ikke andet at gøre end at gå rettens vej ved hjælp af din advokat. Han skal have penge for sin ulejlighed – og der skal betales retsafgifter, så lad være med at foretage dig andet, end at få din advokat til at sende et par rykkere, hvis beløbet er under 1000 kr. Er beløbet større, kan du overveje at sætte systemet i gang. Men hvis din advokat ved, at skyldneren ikke ejer noget, skal du igen overveje, om det er værd at gå rettens vej.

Lad os se hvad der sker, hvis hr. Andersen skylder dig 10.000 kr., og du vælger at sætte maskineriet i gang. Vi forudsætter, at din advokat allerede flere gange har truet hr. Andersen med alverdens ulykker, hvis han ikke snarest og inden 5 dage osv.

Din advokat udarbejder en stævning, som han sender til underretten. Rettens stævningsmand tager nu på besøg hos hr. Andersen, og stævningen forkyndes, så hr. Andersen ved, at det er alvor. Sagen kommer for retten, og hr. Andersen vælger at møde op og brokke sig over de elendige varer, du har leveret. Der afholdes et nyt retsmøde, hvor du får lejlighed til at kommentere beskyldningerne. Derefter berammes sagen til domsforhandling, hvor sagen forelægges fra begge sider – og der afsiges en dom, hvor du får at vide, at hr. Andersen skylder dig 10.000 kr. Det vidste du godt i forvejen, men sådan er spillereglerne!

Hvis hr. Andersen valgte ikke at møde i retten, ville retten afsige en dom, som fulgte din påstand. Hr. Andersen har nu 14 dage til at betale, men han betaler selvfølgelig ikke, og sagen videresendes til fogedretten. Nu skal sagen igen berammes og igen forkyndes for hr. Andersen, der også denne gang møder op i retten. Din advokat vil kræve kontant betaling eller sikkerhedsstillelse for beløbet. Der kan eventuelt aftales en afdragsordning. Hr. Andersen kan stille sikkerhed i sit hus, bil, indbo eller andre værdier. Hvis han stadig ikke betaler, kan tingene sættes på tvangsauktion, og du må så håbe, at de indbringer så meget, at du får dækket dit tilgodehavende plus omkostninger.

Hvis hr. Andersen ikke møder op i fogedretten, bliver han afhentet af politiet, og han meddeler måske retten, at han intet ejer. Der kan nu gennemføres en såkaldt udkørende fogedforretning, hvor fogeden kører en tur ud til hr. Andersen, låser sig ind og må konstatere, at det er rigtigt: Hr. Andersen ejer ikke noget. I dette tilfælde er der ikke mere at gøre – og der er kun een til at betale samtlige omkostninger, nemlig dig selv!

Hvis fogeden ved sit besøg hos hr. Andersen konstaterer, at der er værdier, kan der gøres udlæg i disse, og hvis hr. Andersen fortsat ikke betaler, havner tingene på tvangsauktion. En sådan sag tager tid – i værste fald op til 2 år eller mere, hvis hr. Andersen anker sagen undervejs. Jamen hvad kan du så gøre? Du kan være mere påpasselig med dine kunder og ikke sælge til alle og enhver! Eller du kan:

• Sælge mod forudbetaling
• Sælge mod kontant betaling
• Sælge med ejendomsforbehold
• Sælge med bankgaranti

Hvis hr. Andersen har en fast indtægt som lønmodtager, kan du så ikke foretage udlæg i hans løn? Nej, det kan du ikke! Du kan først gøre udlæg i lønnen fem dage efter udbetalingen – og i øvrigt skal hr. Andersen og hans familie have noget at leve for resten af måneden. Det er kun Told og Skat, der kan komme efter hr. Andersen på denne måde.

Som du ser skal du være omhyggelig med, hvem du sælger til mod kredit. Alternativet er, at du lider tab både økonomisk, men sandelig også tid som kunne være brugt på positive forretninger.

“Hvor stor en omsætning kan jeg regne med, at min virksomhed kan opnå?”

Dette tal er ofte det “magiske” tal for mange iværksættere.

Med et realistisk og saglig begrundet tal for omsætningen de første år, vil mulighederne for at få finansieret din virksomheds start være betydeligt større.

Vi vil senere under budgetter komme ind på, hvor vanskeligt det er at anslå sine salgstal.

Mange iværksættere har en tilbøjelighed til at være alt for optimistiske med hensyn til at budgettere de første års salgstal.

Du må nøgternt og realistisk – ja måske endda en smule pessimistisk vurdere dine salgsmuligheder.

Disse muligheder er helt afgørende for, om du skal starte eller ej. Du snyder mest dig selv ved at være for optimistisk.

For mange iværksættere kan det til tider virke uoverskueligt at vurdere afsætningsmulighederne for en nystartet virksomhed.

Vi vil løbende give dig en nogle ideer til, hvordan du selv kan finde frem til et godt bud på netop dine salgsmuligheder.

Det drejer sig om at vurdere dine mulige kunder i forhold til dine konkurrenter.

Og husk, du er altid velkommen til at kontakte undertegnede på: kurtdamsted@gmail.com / +45 22 82 13 15

I KD Erhvervs Formidling rådgiver vi gennem generel erfaring med fokus på udvikling af små, mindre og mellemstore virksomheder i ind- og udland.

Hvordan kan jeg blive selvstændig?

Jeg vil løbende gennemgå forskellige muligheder for at blive selvstændig.

Det er ikke en opremsning af juridiske virksomhedsformer, men en gennemgang af forskellige metoder, som kan anvendes, hvis en iværksætter vil have egen virksomhed.

Skal virksomheden startes i et hjørne af lejligheden som fritidsvirksomhed, eller skal der opbygges en splinterny virksomhed med helt nye bygninger og helt nye maskiner?

Det må være afgørende, at du får prøvet din idé af på en rimelig simpel måde, så du kan komme fornuftigt ud af det igen, hvis ideen ikke kan bære.

Der er selvfølgelig stor forskel på, om du vil starte en pølsevogn, en købmandsforretning, en elektronikvirksomhed eller en bilfabrik.

Hvilken måde, du skal starte på, vil afhænge fuldstændig af din idé, men der vil som regel være flere muligheder.

Den måde, du starter på, vil også afhænge af, hvor mange penge, du selv råder over, og hvor mange penge, du kan få andre til at skyde ind i dit projekt.

Du er altid velkommen til at kontakte undertegnede: kurtdamsted@gmail.com / +45 22 82 13 15. I KD Erhvervs Formidling yder vi rådgivning gennem generel erfaring i virksomhedsudvikling med fokus på små- og mellemstore virksomheder i såvel indland som udland.

Kan du supplere dig?

Hvis du har opdaget og erkendt dine egne svage sider, har du mulighed for at arbejde på at forbedre de svage sider og fastholde de stærke. Det kan gøres på man-ge måder, men de vigtigste vil kort blive omtalt i det følgende.

Dit projekt er måske velegnet til at starte sammen med en partner. Hvis du for eksempel er en dygtig tekniker, kunne du måske finde en partner, der er en dygtig sælger og administrator. Det gælder om at finde en person, der kan noget andet end du selv!
Du bør under alle omstændigheder samarbejde med de nødvendige rådgivere i startfasen.

Hvis din virksomhed starter i selskabsform, kan der være krav om en bestyrelse. Da bestyrelsen kan spille en vigtig rolle under virksomhedens start og senere udvikling, skal du få samlet en professionel bestyrelse, der består af personer, der supplerer dig på dine svage områder. Mange begår den fejl at vælge ukvalificerede bestyrelsesmedlemmer fra familien og blandt vennerne. Hvis der ikke kræves nogen bestyrelse, så prøv alligevel at få en slags uformel bestyrelse. For eksempel et advisery board. Det vil i begge tilfælde være en mægtig god idé at få en succesrig iværksætter med – som gerne må være fra en helt anden branche.

Dine færdigheder kan suppleres ved ansættelse af dygtige medarbejdere på såvel ledelsesmæssigt plan, som på mere udførende områder. Det vil afhænge af din egen indstilling, om du får det fulde udbytte af de medarbejdere, du ansætter. Du vil få mere gavn af medarbejdere, som supplerer dig end af nogle, der kan det samme som dig. Vær glad for at få kritiske medarbejdere og ikke blot ja-sigere.

Du skal prøve at afse tid til at videreuddanne dig gennem kurser af forskellig art. Flere ErhvervsCenter tilbyder flere relevante kurser for kommende virksomhedsledere. Der findes mange bøger og hæfter af interesse for iværksættere. Find nogle der særligt interesserer dig, men også nogle, som omhandler dine svage områder. Brug også biblioteket.

Der er, som du ser, mange muligheder for at sikre en god start. Du kan selv være kreativ og finde andre måder og metoder til at supplere din viden – du er i den forbindelse altid velkommen til at kontakte undertegnede: kurtdamsted@gmail.com / +45 22 82 13 15. Vi giver rådgivning gennem generel erfaring til virksomhedsudvikling med fokus på små- og mellemstore virksomheder i såvel indland som udland.

,

Success Gear Drawing on Blackboard

Når du vil starte ny virksomhed skal du vide, at:

Det er vigtigt, at du bliver klar over, hvor du har dine svage sider, så du kan forsøge at afhjælpe dem.

Som virksomhedsindehaver kommer du til at beskæftige dig med en del ting, som måske ikke er særligt morsomme – eller som du er mindre god til at klare, men der er ingen vej udenom: Du må se at få lært det i praksis. Øvelse gør som bekendt mester.

Det er til syvende og sidst dig, der skal træffe en række beslutninger i din virksomhed, hvad enten beslutningerne er sjove eller kedelige at træffe.

Du må forsøge at skaffe dig et beslutningsgrundlag, inden du træffer et valg mellem flere muligheder, men ofte skal der træffes beslutninger så hurtigt, at du bliver nødt til at undvære et gennemarbejdet grundlag. Det er med til at gøre tilværelsen spændende for en iværksætter.

Du har som iværksætter sikkert et godt fagligt/teknisk kendskab til den branche, du vil starte inden for, men det er ikke nok til at sikre din virksomhed succes. Du må også skaffe dig kendskab til markedsføring, indkøb, administration, økonomi, juridiske forhold og mange andre ting.

Du skal ikke være ekspert på alle disse områder, men du skal sikre dig, at opgaverne bliver løst enten ved at ansætte medarbejdere, der kan løse opgaverne, eller ved at anvende rådgivere, der kan supplere din viden. Kun hvis du er god til at samarbejde, vil du få succes med en ny virksomhed.

Vores erfaringer med iværksættere er, at de er meget opsatte på at nå et synligt resultat. De vil gerne tage ansvar for beslutninger, og de bryder sig ikke om alt for rutinepræget arbejde. De er ihærdige og opfindsomme og er i besiddelse af en fantastisk energi.

På den anden side har de nogle særheder, der gør, at det somme tider kan være svært at samarbejde med dem. De kan lide action – og det kan få dem til at træffe beslutninger uden den store omtanke – beslutninger som i værste fald kan bringe virksomhedens eksistens i fare.

Omvendt erkender de hurtigt en fejlagtig beslutning, ændrer den – og har lært noget! De fleste iværksættere har meget svært ved at tage imod ordrer – de er meget bedre til at give dem.

Endelig kniber det med at styre tiden fornuftigt for mange iværksættere. Detaljer tager for meget af tiden – det store overblik mangler.

Du er derfor altid velkommen til, at kontakte undertegnede ved opstart af ny virksomhed. Vi yder rådgivning gennem erfaring til generel virksomhedsudvikling med fokus på mindre virksomheder i ind- og udland.

Kurtdamsted@gmail.com / +45 22 82 13 15